2018년 4월부터 달라지는 양도소득세

▶ 8·2 부동산대책을 통해 발표되었단 다주택 양도소득세 중과세가 2018. 04. 01부로 시행됩니다.

● 다주택자 등 중과세율이 조정되고 장기보유특별공제 배제
 - 1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역내 주택을 양도할 때 중과세 및 장기보유특별공제가 배제됩니다.

   < 1세대2주택자 : 기본세율+10%p >

   < 1세대3주택자 : 기본세율+20%p >

- 적용시기 : 다주택 중과세 등  ‘18.4.1. 이후 양도하는 분부터 적용

● 분양권 중과세 신설 
 - 조정대상지역 내 주택 분양권을 양도시 50%세율을 적용합니다. 단, 무주택 세대로서 양도당시 분양권이 없을 것, 30세이상 또는 30세미만으로서 배우자가 있는 경우(배우자가 사망 또는 이혼한 경우 포함)
   ※ (’17.8.2. 관계부처 합동회의 발표) 주택시장 안정화 방안 후속

- 적용시기 : ’18.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

● 장기보유특별공제율 변경

 - ‘19.1.1. 이후 양도하는 분부터 장기보유특별공제 합리화됩니다.
 -  연간 공제율이 하향조정되고 적용기간이 연장됩니다.

1세대 1주택 비과세란?

▶ 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우를 말합니다. 이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 건물이 정착된 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.

▶ 원칙적으로 2년 이상 보유한 주택에 대하여 비과세가 적용되지만, 예외가 존재합니다.

- 취학, 1년 이상의 질병의 치료 및 요양, 근무상 형편, 학교폭력 피해로 인한 전학으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사를 하였을때 비과세가 적용됩니다.

- 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때(출국 후 2년 이내 양도한 경우에 한하여 비과세 적용됩니다.)

- 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 때(출국 후 2년 이내 양도한 경우에 한하여 비과세 적용됩니다.)

- 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축된 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 2년 이내) 하게 되어 팔게 될 때 비과세 적용됩니다. 다만, 이 경우 재개발·재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다.

- 임대주택법에 의한 건설임대주택에 살다가 분양받아 파는 경우 임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 때 비과세 적용됩니다.

▶ 1세대 1주택의 경우에도 고가주택에 해당하면 양도소득세를 내야 합니다.

 - 고가주택이란 주택 및 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는것을 말합니다.

▶ 2011. 7. 1. 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실제 거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 ①과 ②중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 됩니다.

 ① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액

 ② 매매계약서의 거래가액과 실제거래가액과의 차액

▶ 1주택을 소유한 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 1주택을 상속 받아(아래 A>B>C>D 순위에 따른 1주택을 말함) 2주택을 보유한 상태에서 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당)을 먼저 양도하면 상속주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함)에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단하나 상속주택을 먼저 팔면 양도소득세가 과세됩니다. 다만, 2010. 2. 18. 이후부터는 동거봉양을 위해 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 된 경우에는 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 상속주택으로 봅니다.
 A. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

 B. A가 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1 주택

 C. A와 B가 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

 D. 피상속인이 거주한 사실이 없고, A가 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가  가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

▶ 1세대 1주택이라도 미등기 전매하는 것은 양도소득세를 내야 합니다.

▶ 상시 주거용이 아닌 콘도미니엄은 주택으로 보지 않기 때문에 언제 팔더라도 양도소득세를 내야 합니다.

▶ 점포가 딸린 주택을 팔았을 때 주택면적이 점포면적보다 큰 경우 겸용주택 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세 됩니다.

 - 주택 > 점포 = 전체를 주택으로 보아 비과세 합니다.

 - 주택 ≤ 점포 = 주택부분은 비과세, 점포부분은 과세 합니다.

   ※ 지하실은 실제 사용하는 용도에 따르며, 그 사용용도가 명확하지 아니할 때에는 주택면적과 점포면적의 비율로 안분계산 합니다.

주택의 양도와 세금

▶ 집을 팔았을 때 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세와 지방소득세를 신고·납부 하여야 합니다. 양도소득세는 주택의 수, 보유기간, 미등기 전매 여부에 따라 6% ~ 70%의 세율로 과세되며 양도소득세 신고·납부시에는 양도소득세의 10%의 지방소득세도 함께 신고·납부 하여야 합니다.

- 1년 미만 주택 : 과세표준의 40%

- 1년 이상 주택 : 과세표준의 6% ~ 40%

- 미등기 주택 : 과세표준의 70%

※ 양도소득세액의 10%를 지방소득세로 납부합니다.

▶ 그러나 2년이상 보유한 1세대 1주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 하고 있습니다.

▶ 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산(주식)을 양도한경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부 하여야 합니다.

▶ 부담부증여

 - 2016년 12월 31일까지 부담부증여한 것 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 2개월

 - 2017년 1월 1일부터 부담부증여한것 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월

▶ 주식(특정주식 제외)

 - 2017년 12월 31일까지는 주식 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2개월 이내

 - 2018년 1월 1일 이후부터는 주식 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내

▶ 양도소득세 예정신고를 하였더라도 다음의 경우에 해당하는 경우 5/1 ~ 5/31일까지 양도소득세 확정신고·납부를 해야 합니다.

 - 양도소득세 과세대상 자산을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제를 적용할 경우 양도소득산출세액이 달라지는 경우

▶ 예정(확정) 신고·납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세 (일반무신고 20%, 부당무신고 40%) 및 무납부가산세(1일 3/10,000)를 내야합니다.

● 아파트 분양권에 대한 양도소득세

▶ 아파트 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 건리이므로 이를 양도하는 경우 양도소득세를 납부하여야 합니다. 다만, 재개발·재건축 조합원이 조합원 입주권을 양도하는 경우 기존 주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 1세대 1주 주택 비과세 요건을 갖추고, 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우(일시적 1세대 2주택에 해당하는 경우 포함) 비과세 됩니다.